• 品牌中心

  • 12博手机入口3Q+
  • 品牌影像
  • 品牌活动
  • 微联大义
  • 客户服务

  • 联客会
  • 客服体系
  • 服务电话
  • 12博手机入口物业
  • |
  • “90、70%”振颤楼市 业内解读“达?芬奇密码”
  • 发布时间:2006-06-06 来源:
  • 来源:搜狐网、焦点厦门房地产网

    背景:5月底,九部委出台严厉宏观调控新政;其中对于“90平米网络超女的套型建筑面积70%比例”之议论成为焦点!6月中旬,建设部官员首次对两个数字作出初步解释:套型建筑面积90平方米大约折合建筑面积100平方米~105平方米,70%指的是城市总量的比例而非针对具体项目。随后建设部的相关负责人即出来纠正“90平方米的套型建筑面积即为建筑面积”。真是让人感到云里雾里。

    6月20日深圳的新政出台,作为首个出台细则的城市,深圳明确规定:90平70%严格针对chinaren的是单个楼盘。难道“90平方米”真是中国房地产的“达?芬奇密码”?90平米,中小户型,终究会为地产带来什么?70%是针对总量吗?房产商以及代理商已经酝酿、生成了应对的策略?

    6月22日,搜狐网、焦点房地产网“焦点房谈”栏目邀请了房地产业界人士做客焦点房地产网,共解楼市“达?芬奇密码”!

    这次90平米以下户型占70%是否是经过充分调研得出的结果?

    朱伍松:这项政策主要有两个问题:第一,作为中央政府出台这个政策很匆忙,国六条和细则出台间隔才20来天,接着6月1日马上开始实行。第二,国家对市场的测算预计不是很充分,90平米占70%,是不是经过了全国市场的调研?怎么得出全国市场对90平米以下的需求占70%这么准确的数字?而且在这么短的时间内完成?目前,中国房地产信息的建设还是很滞后的,很多信息还是很不对称的。从业界的角度看,这个数字也不是很客观,这不是经过充分的调研得出的依据。

    黄河:制定这个政策我认为科学性不足,没有从地产长期发展的规律去制定,是应急网络超女的,人云亦云的。

    深圳现在严格按照90平方米的这个规定。可是有问题啊,第一,比如说已经规划的,但没有开工的,就要去做调整了。我看这个官司马上就会出来。因为当初挂牌时没有这个条件啊,只是没开工,但是已经规划完了,现在却要重新来过。第二,我现在已经进展到马上要开工,你却让我把户型全部重新设计过,这里面的设计费损失谁来承担?还有时间成本、银行贷款是不是由政府来出?这里面就很容易产生纠纷,会带来一系列搜狗的连锁反应。

    朱伍松:另外比如说新出让goodfeel的可以设定条件没关系,挂牌时就确定这地规划要多少平方米以下,开发商就可以按照这个规则去竞标。所以说政府出台这个政策没有考虑房地产开发的一个周期性,出台一个政策一定要有一个衔接期、过渡期。正常一个楼盘都是要做两三年,一些大盘则更长。以前建设部发过一个有关公摊的文件,4月底出台,5月1日开始施行,但是没有考虑有些项目已经按老的政策在卖了,后来就产生了纠纷。

    像这次出这个政策,也应该有个缓冲期,比如已经拿到地的项目可能还要延续以往的政策,不然就会生出一些纠纷。而若出现这种纠纷的时候,就会导致交易环节出现一些混乱和停滞,供应变得紧张,反而会给房价带来不良影响。

    大学康城受影响要好一些。你们这次本来还有提到一个问题,厦门值得期待的中小户型会在哪里?我这个大学康城真的就算是了。(笑)在国6出台前就按中小户型来设计的了。

    黄河:在市场经济下,政府有时需要的是不作为,现在却好像是一个规划单位。作为商业化的一种买卖行为,更重要的是从供需来看待这个问题。

    建议政府按区域统筹制定细则,“一刀切”忽略房地产市场区域的差异性,这是不可取的。

    朱伍松:作为一个开发商,建议政府要考虑按区域统筹会比较合理。比如高档商品房、普通商品房、经济适用房,全市去统筹。前段时间有个统计:2000-2005年厦门对100平到120平的需求是占了主流。

    国内房地产市场发展非常迅猛,西方国家一百多年17173的发展进程,国内十几年就赶上,速度快了出现问题很正常,政府出台政策调控也就很正常。去年调控,今年也有一个力度蛮大的调控,尤其是出台90平方米的调控。我赞同刚才朱总的意见,政府没有考虑到地区经济的差别,房地产开发地域的特性。如果从厦门来看,中央政府没调控之前,地方政府有个政策是岛内要150平方米,这个150平米本来厦门政府是指导海湾城市的建设的依据之一。现在针对90平方米实施细则还没出来,本来厦门岛内有得天独厚的条件,自然环境也非常好,可以做些大户型,优化岛内。如果岛内项目按政策做小户型的话,岛内的土地供应量过大网络超女的话,会对岛外的房市的发展会带来些不好的影响。这是从市场角度出发的。

    张文彪:对于厦门政府岛内150平方米的政策,我认为政策动机是好的,它提出来是要优化岛内,合理分布岛内外,有序地去发展海湾城市、大厦门,这些都是非常英明的。因为全中国像厦门这样的城市太少了,上天就给我们这么一个厦门,我们不能糟蹋她,有效地控制城市人口,有序的规划城市,健康发展这个城市,让子孙后代觉得我们这代人有智慧,留了一个美好的遗产给子孙,这是对的,出发点是好的。但是那么简单的甚至缺乏科学依据地去硬性规定一个150或90平方米,我看也是太简单化了。

    黄河:政府在做决策时应详细了解市场,中国这么大,各地图行天下的房地产市场、老百姓消费能力与生活习惯差异很大。而政策制定得这么具体,好像是一个开发单位在做项目。比如90平这个政策,作为商业化的买卖行为,应该是由市场规律供需


    平衡来判断的。上天给了我们厦门这样一个城市,要对子孙后代负责。把全厦门搞成90平方?操作和时间上都有问题,要抑制房价增长过快,单套面积下降,单价是不是要上去?所以具体到不同17173的地方,要有更深入更细的调研,在政策的制定上才能对症下药。

    若细则针对单个项目执行,会产生哪些方面的矛盾?

    朱伍松:房地产很大的一个特点就是不可移动性,每个楼盘所处的区位差别很大,比如说筼筜湖畔,就适合盖豪宅,盖大户型;比较偏的片区,比如枋湖就比较适合盖中小户型。

    福建省搜狗的楼盘规模还是有限制,市内是8万平以内,城郊区20万平以内,否则就到省政府去批。政府实际上在控制大盘开发,怕开发商囤积土地。反过来讲,对开发商是个很大的制约。岛内出让的地块基本上都是靠拆迁的,拆迁也非常困难,能拿出来的地块都比较小。像6月8号拍卖的古龙的地块也就8万多平米。那块地我们也有做市场分析,假定就按8万多平一个楼盘的话,70%户型面积90平以下,或者说按平均面积是150平。那么要么做大的180-200平米,要么做70-90平米,这样一来两极分化,这个盘里有高端消费群和低端消费群,这样开发商的整个规划设计和定位会面临很多困难chinaren的。比如说8万平中有3万平是高档的,5万平是低档的,那怎么融合在一个小区里面?不同档次的消费群体对周边的环境、景观、装修、电梯等相应的设备要求档次是截然不同的。

    另外对于客户的消费心理来讲也存在了很大的问题。高端住户愿不愿意和低端住户生活在一个小区?

    还有一个问题,厦门包括岛外对每一个项目都按90平以下占70%这个标准执行的话,对资源是种浪费。反过来讲还有岛内的土地供应量的问题。假如土地的供应量跟不上,虽然严格按小户型的比例要求操作,最后的结果是供到市场上的小户型的总量也很小,总价能降下来,搞不好,单价又上去了。老百姓购买力的一个主要问题是:单价上去了,更难承受,所以有可能会带来这样一个负面的效应。假定厦门的土地供应还是现在这样供应跟不上需求,即使实行90平方米的政策,供应量还是有限的,商务型稀缺的单价上去了,小户型单价也上去了,最终的结果可能是房价还是上升。

    黄河:就像五缘湾若建中小户型,房价肯定会更高。

    朱伍松:如果竞标的时候条件没有限定,地批下来了,却要调。开发商近期拿不出东西来,就会导致供应更紧张,房价不就更高了?

    使“居者有其屋”愿望是好校友录的,但要提倡梯度消费

    刘文:使“居者有其屋”是一个良好的愿望,是为了解决中低收入阶层住房,我想可能政府是从这个角度出发去调控的。

    张文彪:我的看法是要一分为二。

    第一,可以看得出来政府政策的出发点是从民生考虑,认为现在市场的产品供应结构有问题,不利于普通百姓。我认为政府感觉到了这个症状,非常好,但是根本性的病因没抓到,药方也开错了。我们国家的住宅结构是有问题,但主要问题不是户型的结构,而是保障性的住房和商品房之间的结构有问题。相对于商品房建设,对中低收入图行天下的保障性住房明显供应不够。由于这个结构有问题,导致认为商品房本身结构也有问题。但是,即使商品房有问题,也不应由政府直接去干预,而是靠市场去调节。既然是商品,就应由市场去调节。像朱总的这个产品大学康城为什么80%建中小户型,它是结合了市场,是由市场来定位的。企业投入那么大,自然要考虑市场的需求。所以我觉得结构是有问题,也要政府去干预,但是干预错了。总的来说我不太同意这个政策,这个政策会带来很大的负面效应。至于套型面积什么的,这是一个很技术很专业的一个很小的问题。能被大家拿出来议论,本身说明这个政策是很草率的,决策没有很认真的去推敲过,连表述都会有争议。

    第二,我不太赞同政府直接去干预商品市场,就好比大家在一个大食堂吃饭,这几天肉供应多了青菜少了,可能大家会觉得有点问题,可是突然规定今后肉要变少,只能供应青菜了,我看马上大家就会抢肉,打破头也要去抢。你人为焦点装修家居网的去制造这种扭曲的市场供应,我觉得这不是一个明智的做法。政府应该尽好自己的责任,把中低收入者的住房保障建立起来,中低收入者的保障性住房应该要以小户型为主,我觉得不要说70%90平方米,百分之百的90平方米以下都行。所以保障性住房应该要增加,商品房还是让市场去调节。政府调控市场主要应该用一些间接的手段,比如税收。

    你觉得大户型多啦,可对大户型征收特别消费税,让有钱人多承担些税收嘛。针对毫宅,规定多少平方米以上的或多少单价以上的,可以累计缴税。这样我想开发商自然会去调整供应,买房子的人自然也会做调整,投机的人也会少。把税收征来以后固定划一部分去做保障性住房的基金,其他的贡献给社会,这是用间接的财税经济手段来调控市场,而且调控成本又低,马上就会有效果。比如说现在150平方米以上的,按每十平方米加5个百分点www.focus.cn的特别消费税,立马投机的也罢了,开发商的供应也变了,不用政府去直接干预。而且,好的地段好的景观仍然能做好的。

    所以说,住房保障是一回事,商品房的房地产业的健康发展又是一回事。我们国家现在在这两个事情上都有问题。住房保障问题解决的力度不够,国六条仅把廉租房放到最后一条。政府不敢承担责任,把这个责任推给市场。至于商品房的问题,我觉得也不够明智,有很多成本更低更有效的政策可以去间接调控市场的,我们没有用心去做到。

    黄河:就像张总讲网络超女的,保障性住房和商品房的概念不能合在一起。那么政府的责任和商人的责任也要分开来

    所以说有两个概念很重要:保障性住房和商品房。开发房地产最大的受益者是政府,反过来他把社会出现的问题又推给开发商企业来承担,本身来说就是很不合理,很怪的,政府无为而治。有个笑话,政府说什么不能做,就做什么,赶紧做,肯定是对的。

    朱伍松:需求的人有时是比较刚性的,比如我要结婚啦,小孩长大啦,没办法,硬着头皮也得买房。所以对房子的需求本身的地位也不是很平等。

    至于中低收入者住房问题,应该是政府去调剂去考虑的。我们是正当开发商,也是要上税的,税钱是政府用来调剂网络超女的,不是说开发商一定要建小户型才尽到责任了。如果我们把厦门最好的一块地百年建筑建砸了,那才是真的不负责任。厦门还有东南亚、台湾、韩国的客户啊,境外国外的来厦门居住的人越来越多了,我们把这些人的资金吸引进来,把税收交给政府,政府要去考虑怎么安排中低收入者的住宅。中高收入者买商品房,低收入者申请廉租房或保障性住房。

    专款专用,量大一点。

    世界上没有哪个国家像我们国家有这么高搜狐网的比例拥有产权的。70%的家庭有房屋产权。

    政府要尽好自己的责任,市场经济条件下的政府要转型。其实我很赞同张总刚才的话,户型其实也可以像高档车一样,征收消费税。人家真的买得起,愿意承担,你就让他买,不能说不行。人家毕竟有这需求啊。限制非得90平米,人家是要150平米,难道不建给他啊。我个人认为这是不可能的。从市场的增值的需求来讲,厦门现在是外向型的需求状态,外地购房占60%,外地购房实力都比较强、购买力比较旺,需要大户型的;本地也有相当部分是要换房的,从小户型换到大户型。真正的小户型可能就是中低收入要买的保障性住房。商品房对中小户型这块的需求应该不是主流。

    张文彪:国家还应该重点考虑土地资源焦点房地产网的战略管理问题。

    黄河:北京大约70%的家庭年收入是6万,土地供应量的1/6是给经济适用房,这1/6能不能保证公平?永远都满足不了需求。像张总说的,国家应该考虑战略管理土地资源这个问题。

    张文彪:说到土地管理这个问题,我举厦门最近批地的例子。批地应该用用户细分和资源细分这样的标准,不同的地方的指标是不一样的,比如朱总那个项目大学康城),规定那样一个密度,是不合理的(密度20%以内),现在批的都是这样的指标。如果允许那块地容积率2左右,密度25-30%左右,品质不会差,比较合乎实际,企业也好操作。现在一方面给企业带来了压力和风险,一方面给老百姓带来了负担,所以批地缺少战略规划。批地也要有一个资源细分性,像五缘湾、环岛路,指标又要不一样。

    回过来说保障性住房,现在网络超女的保障性住房的标准都太高了,就好比厦门,这次出台的标准甚至比朱总的项目的指标要好,密度20%以下,容积率在2点几,这些房建起来绝对要比商品房高档,而且绿色示范生态示范都是在那里面。这还叫保障性住房?

    现在公屋是可以出让产权的,是卖给某一部分人,就是送钱给他们。我认为只能租不能卖,你困难,甚至一辈子都可以租,但是你收入好了就一定要退出来,实行实名制,谁签约谁住。公屋应该是不能在市场流通的,你只能找公屋管理办公室去租。其实这是很容易做到的。所以政府应该去做这些事情。

    政府还应该去鼓励慈善事业。鼓励有钱人去做捐建,让他可以抵部分所得税。这样做才能真正和谐。多钱人去帮少钱人,少钱人会感到社会重视他。很多低收入者并不是说他们不行,一个社会总会有弱势群体,这部分人是政府应该去照顾17173的,所以政府应该管两头,一个管弱势群体,一个管富裕阶层。大部分的工薪族应该让市场去调节。其实我觉得这是很清晰的思路,不难的。

    可是制定政策的专家学者离实际太远,政府的主管部门离实际太远,或者说他们没有用心去做事情。很多专家学者也没有认真地去研究房地产的真正问题,甚至有些学者是为了哗众取宠。

    黄河:有位学者在一个论坛上说从香港新加坡的经验来看,作为支柱的房地产业在GDP成分里要逐渐淡化,任志强马上说,‘这至少要30年嘛’。那这30年要干什么,房地产还是支柱产业,还是要支持鼓励发展的。要淡化没错,30年后再谈这个吧。

    福建十一五规划出台,“总量控制,区域平衡”,会不会滋生腐败?

    朱伍松:这就涉及到房地产信息透明度网络超女的问题。就像现在,06年的土地供应计划到现在还没出来,政府没有计划性,导致老百姓不知道你供应的土地是多少。如果供应的少,势必供不应求,价格还会上升;如果供大于求,房价会比较平稳。政府的计划应该尽快出台,让开发商、老百姓心里有数。

    (下半年供应量主要在岛外?)但究竟供应量是多少,不知道。大家都在猜。

    张文彪:政府应该有个五年计划性,明确每年供应多少地,实际可再作微调。政府最好不要简单网络超女的说什么时间以哪里为主,因为那个时间没有计划的地方房价又得涨。政府的信息应该要透明,要纳入计划。

    朱伍松:挂牌的条件里,就可以做引导,比如筼筜湖周围就建大户型,按照这个条件去竞价,公平合理啊;岛外的一些地块,位置比较偏,就设定中小户型——全市统筹。

    规划出让之前,就要针对使用者和土地17173的资源特征进行目标细化。挂牌条件挂出去,就设定大概要做什么。

    政府决策部门,应该听取企业的意见,听取各方面的意见。

    黄河:应该成立一个行业工会(非政府的),行业工会提供的信息供政府决策参考。但是目前暴露出来的一个情况是行业协会的作用还太薄弱。政府应该分阶段地组织行业内及消费者进行讨论,了解各方面搜狐网的真实意愿。这样做最大的好处就是制定政策时可以做到比较理性,比较有前瞻性、也比较切合实际。

    90平的居住标准和小康社会的要求脱节

    朱伍松:另外一个在全国争议比较大的问题就是90平方米是套型面积。以前没有套型面积这个概念,只有套内面积和总建筑面积。如果是设计上的概念,还有一个问题,包不包括公摊?

    所以说对套型面积本身是有争议的,如果确实按套内面积算,那加上百分之十几的公摊,就100平多啦,差不多 105到110平左右,这个倒还可以说是稍微接近一点。如果按一套的销售建筑面积来算,特别是现在厦门建筑基本是中高层17173的,多层很少以后,公摊百分之十几,那实际的套内面积可能就只有70几平,这和小康社会的要求又有点脱节。最近省政府的规划是说人均面积要35平米,那三口人要100多平米,这个不就有矛盾了?

    目前的个人居住水平就是33平左右,乘以3个人目前已经超过90平了。

    所以套型面积这个概念是很有问题的。建设部现在也没有谁出来明确这个东西。

    适当有人投资存量,对市场是个调剂

    张文彪:这里提一下二次交易chinaren的商品房2至5年征收全额营业税的政策,它也极端的不明智。是有一部分人通过投资二手房赚了钱,但是大多数普通消费者正式通过二手房存屋很经济的解决了住房问题。这个就是矛盾,不能因为某个人通过二手房赚了钱,就去打击整体。今后存量房屋会成为一个趋势。地总是越来越少,只能通过存量去流通,存量的流通就应该更多的去减少交易成本,让他更自由的流通,这样成本才会降低,价格才会合理。

    其实适当有人投资存量,对市场是个调剂。难道投资都是坏焦点房地产网的?有余力的人把存量拿来出租、出售,可以调节市场,起个蓄水池的作用。一方面可以让开发商回笼资金,一方面老百姓可以通过二次购买来改善自己的居住水平。去打击存量,打击二手房市场是极其不明智的做法。

    要打击投机,有个办法——增加投资渠道,把无序的民间投资转化为不动产投资基金,让老百姓去买基金,让基金有序地支持房地产,支持基础设施建设。而且这些游资又可以被监管。

    现在有多少人炒房,有多少人投资,也没有具体搜狗的统计数据,只是听说这样子。很多人买房后房价涨了,但也没有抛出,是自用的。政府要控制民间投资,应该寻找另一个渠道。

    黄河:抑制国内的人炒房,外资进来怎么办啊?最终还得要市场这双无形的手去调剂。

    >>本期焦点房谈至此结束,感谢大家的关注,焦点厦门将继续邀请业界人士就热点话题进行交流讨论,欢迎大家继续关注。

  • 12博手机入口集团官方微信号

  • 联客会服务号

  • 12博手机入口物业服务号

  • 品牌中心

  • 12博手机入口3Q+
  • 品牌影像
  • 品牌活动
  • 微联大义
  • 客户服务

  • 联客会
  • 客服体系
  • 服务电话
  • 12博手机入口物业